En la primera parte de esta serie, http://hildeydesa.blogspot.com/2013/11/construccion-de-salones-del-reino.html vimos cómo el actual arreglo mundial de construcción se sustenta a través del Fondo de Salones del Reino (que otorga créditos a las congregaciones) y de los Comités Regionales de Construcción (CRC) a fin de dar a luz gradualmente un sistema estandarizado de construcción mundial. Hoy veremos un tercer pilar en esta homologación de procedimientos: la regulación de los derechos de propiedad de los bienes raíces donde se emplazan los salones del reino.
Sin lugar a dudas, la propiedad de los terrenos y edificios ha sido un cabo suelto de la construcción de salones en USA. Tal como en el financiamiento y la logística, las congregaciones que emprendían la edificación de salones tenían un alto grado de independencia al registrar a su nombre los bienes raíces:
*** km 9/76 págs. 5-6 ¿Cómo considera usted su Salón del Reino? ***
Manejo del Salón del Reino
¿A quién pertenece el Salón del Reino? En realidad ninguna congregación debería pensar que es “dueña” del Salón del Reino. Este está dedicado a la adoración de Jehová. A la congregación que edifica o alquila un edificio se le ha encomendado la custodia en lo que tiene que ver con el salón, y el cuerpo de ancianos tiene la responsabilidad de dirigir prudentemente el manejo del Salón del Reino con el fin de hacer lo que sirva mejor a los intereses del Reino.
Antes de comprar la propiedad, se recomienda firmemente que la congregación nombre administradores legales [trustees] o establezca una corporación legal que posea el título de la propiedad. Si deciden formar una corporación, se pueden elegir oficiales de entre los hermanos maduros asociados, según los reglamentos [bylaws] de la corporación. Los administradores legales o los oficiales de la corporación no manejan el Salón del Reino sino que los ancianos tienen la responsabilidad de actuar como superintendentes. No se requiere que los oficiales sean cambiados de año en año sino solo cuando esto sea necesario debido a que alguien se mude, haya muertes y así por el estilo. (Se pueden obtener sugerencias útiles de la Sociedad al solicitar su carta intitulada “Information Regarding Ownership of Kingdom Halls” [Información con respecto a la propiedad del Salón del Reino].)
En muchos casos varias congregaciones usan el mismo Salón del Reino con el fin de sacar el mayor provecho del edificio y mantener los gastos al mínimo. La Sociedad trata con solamente una de las congregaciones en lo que tiene que ver con préstamos, seguro y cosas de esta naturaleza, y por lo general esta congregación es la que tiene el territorio en el cual el Salón del Reino está ubicado. Pero, aunque la Sociedad corresponde con solamente una congregación y el título esté a nombre de esa congregación, el que se manejen estas responsabilidades físicas de este modo no suministra la base para que esa congregación decida unilateralmente cuándo celebrarán las reuniones todas las congregaciones que se reúnen en el Salón del Reino, ni tampoco cuánto dinero debe pagar cada una de ellas para la hipoteca y los gastos del manejo de éste.
Si una de las congregaciones envía los pagos de hipoteca a la Sociedad, ésta puede encargarse de estos fondos. Puede mantenerse una hoja de cuentas separada solo para el manejo del Salón del Reino. Y si les es útil para llevar las cuentas, esta congregación pudiera abrir una cuenta de banco aparte. Periódicamente se pudieran dar informes del manejo a los ancianos y se pueden hacer arreglos para intervenir las cuentas cada tres meses.
En esta época, establecer "administradores legales" o una "corporación legal" como personalidad jurídica de una congregación para enajenar inmuebles, era recomendado abiertamente en el Ministerio del Reino. Legalmente, el vínculo entre estas corporaciones y la Watchtower era más difuso que hoy. Pese a que se cita el instructivo Información concerniente a la propiedad de Salones del Reino, no cuento con la edición de los años 70. La más antigua que encontré es del 1 de Marzo de 2000, y la más reciente es del 1 de Septiembre de 2005 que pongo a su disposición arriba para comparación. De todas maneras, es evidente "que la luz se ha hecho cada vez más brillante" en la medida que este instructivo se ha ido perfeccionando desde los años 70 hasta la fecha... por litigios, como el Salón de Merlo Park... Para los años 2000, sólo se daba este recordatorio de conocimiento público en lo referente a la propiedad de los salones, expresando preocupación por los impuestos a pagar:
*** km 11/02 pág. 7 Anuncios ***
Los secretarios de las congregaciones que tengan un título de propiedad deben repasar los párrafos 42 a 44 del formulario Información concerniente a la propiedad de Salones del Reino (T-36-S 3/00). Aun cuando se ha conseguido la exención de impuestos sobre bienes raíces, algunos estados exigen una declaración anual. Infórmense en la oficina del tasador de hacienda de los trámites exactos que han de realizarse. Todos los impuestos y gravámenes han de abonarse en los términos indicados. Si hay dudas sobre algún impuesto o gravamen, investiguen de inmediato el asunto para que se elimine o se pague en el plazo concedido.
Ya retomaremos lo de los impuestos... Prosigamos respecto al instructivo Información concerniente a la propiedad de Salones del Reino. Sin duda, considerando su tenor completamente legal, muchos ancianos de USA legos en la materia, seguro no comprendieron muchas de sus directrices. Por eso, en Septiembre de 2009 se redactó la Congregation Property Ownership Checklist, S-114-E Us: Lista de Verificación del Dominio de Propiedad de la Congregación. Esta lista de verificación, no es más que un resumen de Información concerniente a la propiedad de Salones del Reino:
Es de capital importancia que las congregaciones mantengan actualizado su status legal. Al comienzo de cada año de servicio, la congregación que tiene el título del Salón del Reino, arreglará una revisión de los documentos de propiedad y dominio, usando la Annual Property Documents Work Sheet (S-111) Hoja de Trabajo Anual de los Documentos de Propiedad.
Además, el Departamento de Inspección de Mantenimiento del Comités Regional de Construcción, revisará los documentos de propiedad y dominio, quizá coincidiendo con la inspección bienal del Salón del Reino. Se revisión asegurará que se ha hecho todo lo posible para cumplir con las leyes del César (Romanos 13:1). No tener los documentos de propiedad al día con las directrices vigentes dadas en armonía con las de las autoridades, podría adversamente afectar el status legal y de exención de impuestos de las congregaciones.
Ya sea corporación o administración legal, el instrumento que tiene el título es una entidad legal que actúa en defensa de la congregación. Como tal, los miembros de la corporación, o administración legal, no tienen voto en asuntos de congregación o de disponer de la propiedad de la congregación más allá de sus roles como miembros de la congregación.
Se provee la siguiente lista de verificación para ayudar al Comité Regional de Construcción a dar apoyo necesario a las congregaciones en asuntos que tienen que ver con sus entidades legales y dominios de propiedad. Esta lista de verificación es un suplemento de la información contenida en el documento Information Regarding Ownership of Kingdom Halls (TO-36).
Título de Propiedad (TO-36, pars. 4-5)
Antes de la firma de cualquier contrato, o de que se compre cualquier nueva propiedad, o se acepte como donación:
Además, el Departamento de Inspección de Mantenimiento del Comités Regional de Construcción, revisará los documentos de propiedad y dominio, quizá coincidiendo con la inspección bienal del Salón del Reino. Se revisión asegurará que se ha hecho todo lo posible para cumplir con las leyes del César (Romanos 13:1). No tener los documentos de propiedad al día con las directrices vigentes dadas en armonía con las de las autoridades, podría adversamente afectar el status legal y de exención de impuestos de las congregaciones.
Ya sea corporación o administración legal, el instrumento que tiene el título es una entidad legal que actúa en defensa de la congregación. Como tal, los miembros de la corporación, o administración legal, no tienen voto en asuntos de congregación o de disponer de la propiedad de la congregación más allá de sus roles como miembros de la congregación.
Se provee la siguiente lista de verificación para ayudar al Comité Regional de Construcción a dar apoyo necesario a las congregaciones en asuntos que tienen que ver con sus entidades legales y dominios de propiedad. Esta lista de verificación es un suplemento de la información contenida en el documento Information Regarding Ownership of Kingdom Halls (TO-36).
Título de Propiedad (TO-36, pars. 4-5)
Antes de la firma de cualquier contrato, o de que se compre cualquier nueva propiedad, o se acepte como donación:
- Ayude a la congregación a contratar un abogado local.
- Ayude a la congregación a contratar una compañía de seguros de títulos, para investigar registros de bienes raíces y proporcionar un Compromiso de Aseguramiento de Título, que después debe convertirse en una Póliza de Aseguramiento del Título de Propietario. (Si un aseguramiento del título no está disponible, obtenga una opinión preliminar del título de un abogado).
- Confirme el "pleno dominio" (claro) del título, (por ejemplo, que no tenga convenios, impedimentos de servidumbres, usurpaciones, embargos, hipotecas, restricciones, y así por el estilo).
- Resuelva cualquier problema respecto al título de propiedad antes de firmar.
Compra de la Propiedad (TO-36, pars. 7-8, 37-44)
- Obtenga la Póliza de Aseguramiento del Título del Propietario. (Es lo que sigue del Compromiso de Aseguramiento de Título y asegura el título y la propiedad legal. Obtenga una cobertura igual al precio de compra del terreno más el valor de mercado de los existentes o nuevos edificios construidos o renovados. Esto protege contra pérdidas y da protección monetaria por el costo del terreno y las mejoras).
- Si un aseguramiento del título no está disponible, obtenga una opinión formal escrita del título (o equivalente) de un abogado. (Si una congregación poseedora del título no obtiene el seguro de título o la opinión escrita de un abogado al momento de la compra, no es práctico hacerlo después. Si se pide un préstamo del Fondo de Salones del Reino, una investigación de embargos de menos de un año será suficiente).
- Obtenga el Registro de Título. (Si usa un agrimensor, informe al agente de seguros de título que el Registro de Título se debe escribir en la póliza).
- NOTA: El seguro de título no es transferible. La venta de la propiedad o la transferencia de título cancelará la vigencia de la póliza. El nuevo dueño tendría que obtener su nueva póliza.
- Ayude a los ancianos a abrir una cuenta bancaria separada para los gastos de construcción usando el Número de Identificación del Empleador (EIN) de la congregación que posee el título. Vea también Regional Building Committee Accounting Manual (S-100), Manual de Cuentas para Comités Regionales de Construcción.
- Ayude a los ancianos a obtener la Exención de Impuestos Territoriales usando la información de la congregación que posee el título. (Contacte la oficina del asesor del condado, dado que se pueden requerir declaraciones anuales).
- Ayude a los ancianos a obtener la Exención de Impuestos sobre las Ventas usando la información de la congregación que posee el título.
Propiedad por Corporación (TO-36, pars. 9-23)
- Obtenga un Número de Identificación del Empleador (EIN).
- Ayude a la congregación a contratar un abogado para formar una corporación religiosa o sin fines de lucro para que tenga el título de propiedad del Salón del Reino.
- Dé ejemplos de artículos de Escritura Pública al abogado de la congregación. (Obtenga ejemplos de la sucursal. Los artículos de Escritura Pública deben redactarse ya sea en la Secretaría de Estado o en la Oficina del Secretario del Condado).
- Dé ejemplos de Reglamentos al abogado de la congregación. (Obtenga ejemplos de la sucursal. Los artículos de Reglamentos no deben redactarse ya sea en la Secretaría de Estado ni en la Oficina del Secretario del Condado ni otras oficinas gubernamentales).
- Verifique si hay necesidad de informes anuales. (Si se requieren, estos informes se emiten de acuerdo a las oficinas del gobierno local. Los requisitos varían de estado en estado. Sin embargo, no cumplir puede causar la cancelación de la corporación).
- Confirme si se deben realizar reuniones anuales y si el Directorio es elegido por los oficiales de la corporación. (Esto se debe hacer de acuerdo a los Reglamentos de la corporación para cumplir los requisitos legales. Los oficiales son generalmente los hermanos del Comité de Servicio de la congregación, o ancianos o siervos ministeriales que no es probable que se muden).
- Ayude a la congregación a contratar un abogado para formar una administración legal.
- Verifique que la congregación ha nombrado administradores. (Tres hermanos deben ser nombrados por resolución de congregación. Deben ser ancianos o siervos ministeriales que no es probable que se muden).
- Verifique que la escritura se ha hecho para los administradores nombrados y designados, seguida de la frase "como administradores para la [nombre completo de la congregación]".
- Dé ejemplos de Certificados de Nombramiento de Administradores/Sustitución de Administrador y una Declaración de Fideicomiso para los Administradores/Sustituto de Fideicomiso al abogado de la congregación. ( Obtenga ejemplos de la sucursal. Pregunte al abogado si se requiere legalmente que los documentos del fideicomiso sean inscritos en los registros de bienes raíces).
Este documento preparado para que los Comités Regionales de Construcción revisen el estado de los títulos de los salones es elocuente respecto a los intereses involucrados. Aunque se presenta a los ancianos que hacer todo este papeleo es para ventaja de la congregación en cuanto a la exención de impuestos, les mostraré además otros documentos que prueban que él único interés que se está salvaguardando actualmente al formar corporaciones o fideicomisos es el de la Watchtower. En este documento se deja claro que: "los miembros de la corporación, o administración legal, no tienen voto en asuntos de congregación o de disponer de la propiedad de la congregación". Estas corporaciones triangulan de forma efectiva todos los bienes raíces de la organización. Todos los huevos están en múltiples canastas, que son parte de la misma... La preocupación por el saneamiento de estas propiedades es sorprendente, "es de capital importancia": las congregaciones deben revisarlo anualmente y el Departamento de Inspección de Mantenimiento del Comités Regional de Construcción. Como se dijo: "Donde está tu tesoro, allí estará tu corazón".
Quizá el contratar "seguros de título" (práctica desconocida en otros países al adquirir inmuebles) es algo normal en USA... pero esta instrucción respecto a la póliza es reveladora: "Obtenga una cobertura igual al precio de compra del terreno más el valor de mercado de los existentes o nuevos edificios construidos o renovados". La póliza no se transa por el precio de compra de toda la propiedad, sino que se eleva al "valor de mercado"... ¿No hay una clara intención de lucro aquí?
La exención de impuestos a los bienes raíces que se aconseja obtener también es lógica... pero ¿qué hay sobre la exención sobre las ventas? ¿Por qué habría de venderse un edificio "dedicado a Jehová"? ¿Acaso no se persigue lucro al procurar vender propiedades sin pagar impuestos? ¿Acaso no se están considerando los salones (¡desde antes que se construyan!) como commodities para transar al mejor precio en el mercado?
Finalmente, se dice cómo formar corporaciones o fideicomisos para que las congregaciones adquieran inmuebles. Nótese que este es todo el propósito de estos trámites. Los oficiales de estas corporaciones deben ser siervos nombrados en jeraquía descendente: 1° miembros del Comité de Servicio, 2° ancianos y 3° siervos ministeriales. De este modo, se prefiere a hombres con historial de lealtad a la organización que a los TJ comunes, para que puedan ser títeres, pues de ningún modo son independientes. Que estas corporaciones en sí mismas son satélites de la WT se ve en el hecho de que tanto la forma de su escritura pública, como sus reglamentos internos, vienen pauteados desde ella. El que se señale expresamente que 'los artículos de Reglamentos no deben redactarse en ninguna oficinas gubernamental' da que pensar... ¿Qué contenido tienen estos reglamentos moldeados desde la Watchtower? Aquí el 'ejemplo para mostrar al abogado' de la congregación, de la constitución de una corporación:
Pese a que se señala en el artículo III que el propósito principal para formar estas corporaciones es "proveer y mantener un apropiado lugar de adoración", a renglón seguido se da a conocer este otro objetivo: "adquirir por donación, legado, herencia, compra o arrendamiento, mantener y gestionar, y / o hipotecar, vender, traspasar, o de otro modo disponer de bienes inmuebles y muebles de cualquier manera legal que pueda parecer mejor y más adecuado para proporcionar y mantener tal lugar de adoración". ¿Por qué se querrían "hipotecar, vender o traspasar" lugares "dedicados a Jehová"?
La preocupación económica se deja traslucir también en el artículo VII, donde la corporación busca acogerse a todo evento a la exención de impuestos... Sin embargo, el artículo VIII es muy esclarecedor:
De acuerdo al artículo 18 de la Ley de Corporaciones Religiosas, tras la liquidación y disolución de esta Corporación, después de pagar o satisfacer adecuadamente las deudas y obligaciones de la Corporación, los activos restantes se distribuirán a la Watchtower Bible and Tract Society of Nueva York, Inc. Los activos no se considerarán recibidos por Watchtower Bible and Tract Society of Nueva York, Inc., hasta que dicha aceptación se evidencie por escrito. Si la Watchtower Bible and Tract
Society of Nueva York, Inc., no existiera entonces ni estuviera exenta de impuestos federales bajo la Section 501(c)(3) del Código de Impuestos Internos de 1986, (o la disposición correspondiente de cualquier futuro código fiscal de USA), entonces dichos activos se distribuirán a cualquier organización designada por el Cuerpo Gobernante eclesiástico de los testigos de Jehová que está organizado y funciona con fines religiosos y es una corporación exenta de impuesto federal sobre la renta.
¡Así que las Escrituras Públicas de estas corporaciones al final designan como dueña de sus activos a la WT! Y no sólo eso, sino que curándose en salud, previendo una eventual disolución de la WT o la pérdida de su exención de impuestos... ¡finalmente el Cuerpo Gobernante (exento de impuestos) pasa a ser el dueño de los activos!
Para no hacer demasiado larga esta entrada, el perfeccionamiento de estos "modelos" para inscribir ya sea corporaciones o fideicomisos, (que pasa por diversos formatos en los años 2000 que se van especializando al tratar posibles litigios por la propiedad), lo veremos en la siguiente parte de esta serie http://hildeydesa.blogspot.com/2013/11/construccion-de-salones-del-reino_10.html
Quizá el contratar "seguros de título" (práctica desconocida en otros países al adquirir inmuebles) es algo normal en USA... pero esta instrucción respecto a la póliza es reveladora: "Obtenga una cobertura igual al precio de compra del terreno más el valor de mercado de los existentes o nuevos edificios construidos o renovados". La póliza no se transa por el precio de compra de toda la propiedad, sino que se eleva al "valor de mercado"... ¿No hay una clara intención de lucro aquí?
La exención de impuestos a los bienes raíces que se aconseja obtener también es lógica... pero ¿qué hay sobre la exención sobre las ventas? ¿Por qué habría de venderse un edificio "dedicado a Jehová"? ¿Acaso no se persigue lucro al procurar vender propiedades sin pagar impuestos? ¿Acaso no se están considerando los salones (¡desde antes que se construyan!) como commodities para transar al mejor precio en el mercado?
Finalmente, se dice cómo formar corporaciones o fideicomisos para que las congregaciones adquieran inmuebles. Nótese que este es todo el propósito de estos trámites. Los oficiales de estas corporaciones deben ser siervos nombrados en jeraquía descendente: 1° miembros del Comité de Servicio, 2° ancianos y 3° siervos ministeriales. De este modo, se prefiere a hombres con historial de lealtad a la organización que a los TJ comunes, para que puedan ser títeres, pues de ningún modo son independientes. Que estas corporaciones en sí mismas son satélites de la WT se ve en el hecho de que tanto la forma de su escritura pública, como sus reglamentos internos, vienen pauteados desde ella. El que se señale expresamente que 'los artículos de Reglamentos no deben redactarse en ninguna oficinas gubernamental' da que pensar... ¿Qué contenido tienen estos reglamentos moldeados desde la Watchtower? Aquí el 'ejemplo para mostrar al abogado' de la congregación, de la constitución de una corporación:
Pese a que se señala en el artículo III que el propósito principal para formar estas corporaciones es "proveer y mantener un apropiado lugar de adoración", a renglón seguido se da a conocer este otro objetivo: "adquirir por donación, legado, herencia, compra o arrendamiento, mantener y gestionar, y / o hipotecar, vender, traspasar, o de otro modo disponer de bienes inmuebles y muebles de cualquier manera legal que pueda parecer mejor y más adecuado para proporcionar y mantener tal lugar de adoración". ¿Por qué se querrían "hipotecar, vender o traspasar" lugares "dedicados a Jehová"?
La preocupación económica se deja traslucir también en el artículo VII, donde la corporación busca acogerse a todo evento a la exención de impuestos... Sin embargo, el artículo VIII es muy esclarecedor:
De acuerdo al artículo 18 de la Ley de Corporaciones Religiosas, tras la liquidación y disolución de esta Corporación, después de pagar o satisfacer adecuadamente las deudas y obligaciones de la Corporación, los activos restantes se distribuirán a la Watchtower Bible and Tract Society of Nueva York, Inc. Los activos no se considerarán recibidos por Watchtower Bible and Tract Society of Nueva York, Inc., hasta que dicha aceptación se evidencie por escrito. Si la Watchtower Bible and Tract
Society of Nueva York, Inc., no existiera entonces ni estuviera exenta de impuestos federales bajo la Section 501(c)(3) del Código de Impuestos Internos de 1986, (o la disposición correspondiente de cualquier futuro código fiscal de USA), entonces dichos activos se distribuirán a cualquier organización designada por el Cuerpo Gobernante eclesiástico de los testigos de Jehová que está organizado y funciona con fines religiosos y es una corporación exenta de impuesto federal sobre la renta.
¡Así que las Escrituras Públicas de estas corporaciones al final designan como dueña de sus activos a la WT! Y no sólo eso, sino que curándose en salud, previendo una eventual disolución de la WT o la pérdida de su exención de impuestos... ¡finalmente el Cuerpo Gobernante (exento de impuestos) pasa a ser el dueño de los activos!
Para no hacer demasiado larga esta entrada, el perfeccionamiento de estos "modelos" para inscribir ya sea corporaciones o fideicomisos, (que pasa por diversos formatos en los años 2000 que se van especializando al tratar posibles litigios por la propiedad), lo veremos en la siguiente parte de esta serie http://hildeydesa.blogspot.com/2013/11/construccion-de-salones-del-reino_10.html
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